کمیته تحلیل و رصد شانا- یکی از انتقادهای اساسی به پروژه مسکن مهر، بلند مرتبه سازی و ساخت شهرهایی با تراکم بالا در حاشیه شهرها بود. مخالفین این سبک از شهرسازی معتقد بودند که کیفیت زندگی در این شهرهای جدید بسیار پایین است. در برخی پروژه‌های مسکن مهر مردم با وجود اینکه باید از شهرهای اصلی خود خارج شوند، اما در شهر مقصد هم با همان تراکم‌های بالا و شلوغی و زندگی نامطلوب آپارتمانی باید دست و پنجه نرم کنند، ناراضی بودند. در تغییر پارادایمی مهم که می‌تواند انقلابی در حوزه مسکن و شهرسازی باشد دولت قصد دارد به جای ساخت شهرهای پر تراکم و آپارتمان سازی، با واگذاری زمین و تسهیلات، خانه‌های یک طبقه حیاط دار ساخته شود. به نظر می‌رسد ساخت مسکن‌های یک طبقه دارای مزیت‌های فراوانی نسبت به بلند مرتبه سازی است که ساخت مسکن به این روش را بسیار مطلوب‌تر می‌کند.
بر اساس منابع و کتب شهرسازی، سرانه هر نفر از واحد مسکونی، حدود ۴۰ مترمربع است؛ بنابراین کشور ایران با بُعد ۳.۳ خانواده‌ها، احداث واحدهایی با متراژ حداقل ۱۳۰ مترمربع را ضروری می‌سازد. البته با توجه به اینکه ایران سیاست افزایش جمعیت دارد و از طرف دیگر مسکن یک کالای بادوام و ماندگار تا چندین دهه است، لازم است ساخت مسکن بر اساس سیاست افزایش جمعیت باشد. براین اساس درصورتی‌که رساندن بُعد خانواده به ۵ نفر در دستور باشد، ساخت واحدهایی با متراژ ۲۰۰ مترمربع ضروری است.
۱-مطلوبیت اجتماعی بالا و تناسب با سبک زندگی ایران و افزایش جمعیت
منازل ویلایی افراد جامعه را از حق آسمان، حق آفتاب و حق باد بهره‌مند ساخته و در سلامت روح و جسم انسان تأثیر به سزایی دارد. ناگفته پیداست که ساخت مسکن‌های یک طبقه به دلیل دربست بودن، رعایت حریم‌ها، عدم اشراف خانه‌ها، امکان صله رحم و مهمانی دادن‌های راحت‌تر، حیاط دار بودن برای بازی بچه‌ها، امکان احداث فضای سبز در خانه‌ها، تأمین پارکینگ و حتی مناسب بودن برای مشاغل خانگی مطلوبیت بسیار بالایی برای خانوارهای ایرانی دارد. عمده مردم ایران از این سبک زندگی استقبال کرده و حتی خاطره آنرا در ذهن دارند. ویژگی دیگر این خانه‌ها این است که با سیاست‌های جمعیتی کشور کاملاً متناسب است چرا که یکی از دغدغه‌های اصلی زوج‌های جوان و مردم برای فرزنددار شدن، کوچک بودن خانه‌ها و عدم امکان تعامل با همسایه و نبود هم بازی برای بچه‌هاست که در مدل‌های یک طبقه همه آنها به راحتی کاملاً قابل تأمین است.
۲-امکان ساخت مسکن به صورت تدریجی
با توجه به اینکه ساخت مسکن‌های یک طبقه وابسته به ساخت واحدهای دیگر نبوده و خانه‌ها دربست می‌باشد امکان ساخت مسکن به صورت تدریجی با توجه به وسع خانوارها وجود دارد؛ یعنی خانواده‌ها می‌توانند بخشی از مسکن را احداث کرده و ساکن شوند و به مرور بخش‌های دیگر ساختمان را تکمیل کنند.
۳-سرعت بالای ساخت مسکن‌های یک طبقه به نسبت چند طبقه
در پروژه‌های یک طبقه‌سازی به دلیل اینکه پروژه‌ها به‌صورت موازی شروع می‌شوند، ساخت هیچ‌یک از واحدها، وابسته به واحدهای دیگر نیست و به‌صورت مستقل می‌تواند شروع به کار کند. در این روش اگر متقاضی به هر دلیلی نتواند آورده خود را تکمیل کند، ساخت بقیه واحدها متوقف نخواهد شد. از سوی دیگر آپارتمان سازی به دلیل سری شدن واحدها به گونه‌ای است که تا طبقات پایین، عملیات سفت کاری را پایان ندهند نمی‌توان واحدهای بالاتر را پیاده سازی کرد.
در شرایط تورمی، احداث منازلی به غیر از شیوهٔ ویلایی خطایی راهبردی است زیرا تعریف پروژه‌های چند ساله، باعث می‌شود تورم چندین برابر مصالح و مواد اولیهٔ مصرف کند که موجب خوابیدن پروژه‌ها و تجدید زمان‌بندی آنها می‌شود.
۲۲۰۰ قطعه زمین برای احداث با الگوی ویلایی در آذرماه ۱۳۹۹ انعقاد قرارداد شده، ۷۰۰ واحد تا بهمن ۱۴۰۰ ساخته شده و افراد ساکن شده‌اند. الباقی ۸۰ درصد پیشرفت داشته‌اند. (به دلیل مشکل کد مشترک تکمیل نشده‌اند)
۴-کاهش هزینه‌های ساخت واحد مسکونی
در ساختمان‌های یک طبقه، هزینهٔ احداث کمتری دارد زیرا پارکینگ، پیلوت، آسانسور، راه‌پله، مشاعات، خاکبرداری و پایداری گود از آن حذف می‌شود و همچنین میزان سیمان و فولاد مصرفی در فونداسیون، تیر و ستون‌ها کاهش می‌یابد. البته هزینه‌های زیرساختی برای توسعه خیابان‌ها و انشعابات افزایش پیدا می‌کند اما در مجموع هزینه‌های ساخت مسکن و زیرساخت‌ها کاهش پیدا کرده و کمتر است.
۵-کاهش جرم و جنایت و آسیب‌های اجتماعی در شهرهای یک طبقه
پژوهش‌های علمی متعدد نشان می‌دهد که سبک شهرسازی و معماری محله‌ها در میزان جرم و جنایت و آسیب‌های اجتماعی بسیار مؤثر است. در شهرهای یک طبقه تعارضات افراد با یکدیگر به دلیل عدم اشراف و چسبیدگی خانه‌ها به یکدیگر، کمبود پارکینگ، تراکم پایین و عدم وجود حس سرکوب توسط شهر و ... دلایل متعدد دیگر، میزان آسیب‌های اجتماعی کمتر خواهد بود.
۶-کاهش آلودگی‌های محیطی
با توجه به کاهش تراکم جمعیت در سطح شهرهای یک طبقه، آلودگی‌های صوتی و هوا کمتر شده و ترافیک کاهش می‌یابد؛ در نتیجه در طولانی مدت هزینه بیماری‌های ناشی از آلودگی هوا و ترافیک کاهش پیدا خواهد کرد.
۷-تعدیل قیمت زمین و مسکن
ساخت خانه‌های یک طبقه توسعه افقی کمربند شهرها را باز می‌کند و تقاضای بالا به مسکن روی یک زمین محدود را پخش می‌کند و طبیعتاً کاهش قیمت مسکن رخ خواهد داد، در واقع عرضه بیشتر اراضی باعث کاهش قیمت زمین و به تبع کاهش هزینه ساخت خواهد شد. البته حمل و نقل سریع السیر بین شهرها باید تأمین شود.
۸-کاهش مخاطرات پدافندی و بلایای طبیعی
از جهت پدافند غیرعامل، شهرهای با تراکم کمتر بسیار وضعیت مطلوب‌تری دارند و در صورت درگیر شدن با مخاصمه، به دلیل وسعت شهر و کاهش ارتفاع ساختمان‌ها آسیب کمتری خواهند دید. از جهت مواجهه با بلایای طبیعی به خصوص زلزله نیز ساخت شهرهای یک طبقه بسیار مطلوب است چرا که:
فرصت خروج ساکنین، از ساختمان به حیاط وجود دارد.
وزن سقف و ساختمان می‌تواند سبک‌تر باشد و باعث می‌شود که تلفات انسان‌ها در زیر آوار کاهش یابد و احتمال توسعه حریق نیز بسیار پایین است.
ارتفاع ساختمان‌ها بلند نیست که پس از ریزش بر روی کوچه‌ها و خیابان‌ها آوار شود
در صورت آسیب دیدگی ساختمان در اثر زلزله، هزینه بازسازی بنا بسیار کمتر است، چرا که در ساختمان‌های بلند مرتبه به دلیل از بین رفتن استحکام سازه اصلی بنا، ممکن است که نیاز به تخریب و بازسازی کامل وجود داشته باشد.
۹-امکان معیشت محور تعریف شدن و توسعه مشاغل خانگی
در مدل فعلی آپارتمان نشینی امکان توسعه مشاغل خانگی به دلیل تزاحم با سایر همسایگان بسیار محدود است؛ در صورتی که بتوان خانه‌های یک طبقه حیاط دار در اختیار مردم قرار داد این امکان وجود دارد که در این خانه‌ها کسب و کارهای خانگی را به راحتی راه اندازی کرد.
۱۰-امکان بازسازی بسیار ساده‌تر واحدها در آینده دور
در حال حاضر به دلیل اینکه پروژه‌ها به صورت متراکم ساخته می‌شود، حجم تزاحمات بالاست و طبیعی است که در صورت فرسودگی ساختمان‌ها، این ساختمان‌ها نیاز به بازسازی یا نوسازی داشته باشند با توجه به تنوع انسان‌ها، امکان توافق بین آنها بسیار سخت خواهد بود. در صورتی که در واحدهای یک طبقه به راحتی این ساختمان‌ها قابلیت بازسازی و نوسازی دارند
پاسخ به اصلی‌ترین دلایل مخالفان:
در شهرهای یک طبقه جدید هزینه زیرساخت بالا می‌رود
یکی از دو دلیل اصلی که مخالفان یک طبقه سازی مطرح می‌کنند این است که با توجه وسعت واحدها و همچنین توزیع آنها در واحد سطح، شهر به صورت افقی توسعه پیدا می‌کند و طبیعتاً هزینه توسعه زیرساخت‌های شهری مانند انتشعابات و راه و فضای سبز و ... افزایش خواهد یافت.
پاسخ این است که درست است که به دلیل بزرگ شدن شهرها هزینه‌های زیرساخت، یعنی توسعه انشعابات آب و برق و گاز افزایش پیدا خواهد کرد، اما محاسبه نشان می‌دهد که سرجمع هزینه‌های ساخت واحد و زیرساخت‌ها کاهش پیدا خواهد یافت. چرا که همان طور که ذکر شد به دلیل حذف شدن مشاعات در واحدها، نیاز به فولاد و سیمان کاهش پیدا کرده و هزینه ساخت واحدها به صورت جدی کاهش پیدا می‌کند، لذا اگرچه سهم دولت از پروژه‌ها افزایش پیدا می‌کند، اما این هزینه‌ها را می‌توان از طریق تهاتر زمین با پیمانکاران و یا دادن کاربری تجاری درون شهرهای جدید، تأمین کرد.
در جدول زیر محاسبات مربوط به هزینه‌های ساخت یک شهرک ۲۰۰۰ واحدی با خانه‌های ۴۰۰ متری با جزئیات انجام شده است که نشان می‌دهد سرجمع هزینه‌های ساخت واحد و زیرساخت از حالت بلند مرتبه سازی کمتر خواهد بود.
زمین به اندازه کافی برای ساخت مسکن یک طبقه وجود ندارد!
یکی از دلایل مخالفین ساخت مسکن‌های یک طبقه این است که میزان زمین مورد نیاز برای ساخت این واحدها افزایش جدی پیدا خواهد کرد ولی زمین به اندازه کافی نداریم. پاسخ این است که در حال حاضر برای اسکان حدود ۸۵ میلیون نفر تنها یک درصد از زمین‌های کشور مورد استفاده قرار گرفته است و در صورتیکه بالاترین سرانه ذکر شده در آیین نامه شورای عالی شهرسازی و معماری در نظر گرفته شود (هر نفر ۱۰۶ متر مربع) سطح مورد نیاز برای کاربری‌های غیر مسکونی برای جمعیت ۸۰ میلیون نفری ۸۵۶۰ کیلومتر مربع خواهد بود و با این حساب معادل دودرصد مساحت ایران کافی خواهد بود!
با توجه به محاسبات انجام شده، زمین خالص مورد نیاز برای ساخت یک میلیون واحد مسکونی در هر سال ۲۷ هزار ۵۰۰ هکتار است. میزان زمین مذکور به طور خالص برای ساخت مسکن مورد نیاز است و نسبت مساحت معابر و مکان‌های عمومی مطابق با ضوابط شهرسازی باید به میزان زمین تأمین شده اضافه شود. در همین راستا با نگاه حداقلی نسبت مساحت واحدهای مسکونی به معابر باید معادل ۴۰ تا ۵۵ درصد در نظر گرفته شود. در چنین شرایطی نهضت ملی مسکن در هر سال با هدف‌گیری ساخت یک میلیون واحد مسکونی به حداقل ۵۰ هزار هکتار زمین نیاز دارد.
برای تأمین زمین ساخت پروژه‌های مسکن، سناریوهای مختلفی مقابل روی دولت است:
استفاده از زمین‌های در اختیار وزارت راه و شهرسازی در حاشیه شهرهااستفاده از اراضی ملی در اختیار منابع طبعی در قالب الحاق به شهرها
استفاده از زمین‌های دستگاه‌های مختلف که در اطراف شهرها و یا داخل شهرها هستند در قالب مشارکت یا انتقال به طرح نهضت ملی مسکن
توافق با بخش خصوصی صاحب زمین‌های مناسب در قالب‌های مختلف مانند تهاتر یا دادن کاربری و گرفتن زمین و ... که قبلاً هم در شهرهای مختلف از جمله شهر مهرگان قزوین تجربه شده است.
مضاف بر اینکه تراکم شهرهای موجود کشور ما نیز بسیار بالاست و متاسفانه به دلیل محدود کردن عرضه زمین و توسعه افقی شهرها این شهرها دچار تراکم‌های شدید شده‌اند و این در حالی است که امکان توسعه افقی این شهرها وجود داشته و دارد!
نظر شما